前に下記の記事を投稿させていただきました。
マイホームには様々なリスクがついてきますが、それを多額のお金で購入する事になります。賃貸は自由が利きますし、修繕費や固定資産税もかからずに住む事ができるので賃貸の方が良いと書籍やメディアでお金持ちといわれる方の意見を参考に書かせていただきました。よければご覧ください。
賃貸の方がお得だとは思いますが、それでもマイホームを持ちたいと思った時にお金で損をしない為にこの本は為になると思いましたので紹介したいと思います。
マイホームの購入を検討している方
家を購入するうえで損をしない為の情報が盛りだくさんです。今回は私の主観ですが参考になった、勉強になったと思う事を抜粋しました。
賃貸か持ち家問題はどっちでもいい
賃貸か持ち家はどっちの方がお得であるか？とよく議論されていますが、本当に大事なことにフォーカスすればさほど重要ではい。
住宅ローンで家を購入する事も賃貸物件に住み続けることも実質のところは同じである。それは、
賃貸物件に住むならば現役のみならず、老後も賃貸物件に住み続けるための、住宅ローンで家を買うなら現役中にローンを払い終えるミッションを達成して老後に残さない為の妥協のない資金計画が必要である。
「賃貸か持家か」はどちらを選べば得というような損得勘定で考えるのではなく、自分が選んだ道で今後最善の選択をすることのほうが大事である。
家賃程度の支払いで新築マンションが手に入るのはウソ
不動産会社のチラシに書かれている毎月の返済額はすべて「変動金利」を前提にしています。現在は変動金利が安いので賃貸物件よりも安く感じるといった錯覚を受けます。変動金利は上がるリスクもありますし、チラシにのっていない不随費用もあります。
1と2でかかる費用の目安
新築マンションで物件価格の3~5％
それ以外は（中古マンション、戸建て、新築戸建て）等で6~13%
3の家を維持するためのコストとして「固定資産税」があります。マンションの場合はさらに管理費や修繕積立金（合わせて2万円前後）が必要です。
マンションならば、月平均で3万円から4万円ほどが、ローンの返済額にプラスしてかかります。
家賃を払い続けるより、家を買う方が安いとは単純には言えません。
無理なく完済できる住宅ローンの4つのルール
- 毎月の返済は「手取り月収の4割以下でボーナス払いなし」
- 返済額が一定になる「元利均等返済方式」
- シュミレーションの金利は「固定金利」
- 定年時のローン残高は「1000万円以下」
1．銀行が住宅ローンの審査で判断する要素に「返済負担率」があります。国土交通省が民間金融機関に対して実施した民間住宅ローンの実態調査から返済負担率の上限を35％から45％以内が一番多くなっている事が分かりました。
住宅ローンの支払いは月ごとになるので、月収(手取り月収）をベースに判断する方式がより実践的と著者はいっております。
2．元利均等返済は毎月の返済額が一定になるので、資金計画が立てやすいメリットがあります。
3．固定金利は金利の上昇リスクに備える必要が無い為、無理なく返済できる金額をシュミレーションしたい場合は固定金利で計算しましょう。
4．35年ローンを組んだ場合、ローン完済より先に定年退職を迎える人が多数になると思います。定年時に残高がいくらになるかという視点はとてえも大事で、定年時に1000万円を超える住宅ローンは非常に危険。一般的なサラリーマンで1000万円を貯めるのには相当な年数が必要だからです。
営業マンとの付き合い方
不動産業者は家を売りたいのであって、買手の味方ではありません。敵でもありませんが、お互いがそれぞれの利益を追求する関係であります。
住宅金融支援機構の調査によると2018年に民間住宅ローンを利用した人の約半数が不動産業者を住宅ローンの情報源として役立ったと答えております。
家に関して私達は素人であるため、不動産営業マンを信頼しきっている傾向にあります。
不動産業者との付き合いは家を購入するうえで大切なことでありますので少しでも不信感を抱いたのであれば、引く事も重要です。
言うだけで値引きができる
不動産の値段を見ると「3980万円」など「80万円」で終わる数字である事に気づきます。
実はこの数字は「下げてくれ」と交渉すれば、すぐに引いてもらえるものです。当たりまえですが、「値下げしてくれ」と言ってこない人に対してはそのままの値段で売ります。
値下げしてくれ！という行為には80万円の価値があるのです。
先ほどの項にもありましたが、できる営業マンはデベロッパーと太いパイプがあるので、できる営業マンと付き合っていくのが大切になります。営業マンも成果を上げたい為、購入の意思を伝え値引きをしてほしい時は具体的な金額の提示をすることが必要です。
そこで一言！
「あなたに背中をおしてほしい！」「あなたのおかげで決断できそうだ！」と伝えましょう。優秀な営業マンはそこまで言われると値下げの稟議書を書かないわけがないのです。
[ad]
変動金利と固定金利
住宅ローンの金利タイプには大きく2つに分けられます。
- 変動金利・・・銀行が必要に応じて金利を変動させることができる
- 金利変動理数を自分が負う
- 固定金利・・・借入期間に渡り金利を固定する
- 金利変動リスクを銀行が負う
変動金利と固定金利の本質的な違いは住宅ローンの利用者と銀行のどちらが金利変動リスクを負うかといういことです。
変動金利の場合「5年ルール」と「125％ルール」と「住宅ローン控除」でという制度で金利変動によるダメージがかなり緩和されます。
- 「5年ルール」というのは金利が上昇しても5年間は元利均等返済額を維持するというものです。
- 「125％ルール」とは、金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やすときには直前の125％を上限にするというものです。
- 住宅ローン控除で家を購入した年の年末から数えて10回（消費増税後は13回）住宅ローン残高の1％を上限として税金を還付されます。
固定金利は金利上昇の保険としては割安になります。変動金利は自分で金利変動のリスクを負い、固定金利は銀行がリスクを負いますが、銀行には大きな資金があるため個人の対応力に比べはるかに高いです。すなわち金利上昇の保険料として考えれば、今の固定金利はかなり割安といえます。
減税制度や補助金制度を活用する
マイホームを買う事で出ていくお金の事ばかり考えてはいけません。
減税制度や補助金制度を知り最大限に利用する事で最大500万円くらい得をすることになります。
これらは黙っていても勝手にもらえることはありません！
住宅ローン控除を活用する
住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度。
12月末時点の住宅ローン残高の１％を上限として10年間所得税等から還付されます。2019年の10月の増税に伴い、住宅ローン控除を受けられる期間が3年間延長されるケースがあります。
住宅ローンを受けられる期間に繰り上げ返済をすると住宅ローン控除の恩恵が十分に受けられない、資金繰りの問題がありますので繰り上げ返済をしない方が良いです。
その他
国が制定している「すまい給付金」や自治体の補助金や低利子での融資、利子の補給が受けられる事があります。
補助金や支援を行っている自治体は多数あります。
これからの補助金のキーワードは「子育て」「耐震」「バリアフリー」「省エネ」「緑化」「防災」「同居」です。家を買う際は地域名と合わせてインターネットで調べてみてください。
まとめ
マイホーム購入を検討している方におすすめな本です。
私自身知らない事が多かったので、この本を読まずに家を買っていたら大きく損をしていたと思います。自分自身が家を購入しようと思ったときはもう一度見直したいと思いました。
この記事に書ききれていない事は、たくさんあります。
興味を持たれた方は一度この本の購入を検討してみても良いと思います。
コメント